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黄河水的博客

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加拿大农地真是被华人炒高的吗?  

2013-11-15 07:59:46|  分类: 《天鹅农场的女人 |  标签: |举报 |字号 订阅

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加拿大农地真是被华人炒高的吗? - 黄河水  - 黄河水的博客
 
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最近,加拿大当地媒体有一种不太和谐的声音:加拿大近年农地价格高涨与华人大量投资有关。言外有指责之意,且得到部分加拿大本地人的赞同。本人就是一个投资农地的华人农场主,在BC省和萨省都投资有农地且有一定数量,几年来亲历了华人投资农地的起始。

我的回答是否定的!这些天,与萨省的华人农地经纪朋友们聊天时,我提问到:“现在全萨省范围内,华裔(包括购农地大户和散户)已购买的农地数量到底有多少?”

一位回答:“1QT以上吧。”

一位回答:“撑到底也不会到2QT。”

又问:“萨省可耕农地面积是多少?”。

回答:“40万个QT”。

华裔在萨省拥有的农地数量,在萨省农地总量中才占不到百分之零点1的比例,并且绝大部分不是自己耕种的投资行为。华人拥有这么一点点农地数量对整个萨省农地来说少的可怜。不能否认,近年来有个别华人农地经纪公司对部分华人“炒农地”起了推波助澜作用,也给华人投资农地带来了不良影响。但面对数量浩瀚的加拿大农地市场毕竟只是极少量农地和极少数人,不足以作为加拿大农地上涨趋势的主要因素,连次要因素都算不上,甚至只能称得上微乎其微。

近年来,加拿大农地连年上涨是不争的事实。统计数字显示,加拿大2008年以来全国平均农地价格每年平均上升12%,超过通货膨胀率至少5倍;魁北克省的农地价格去年更是升值了19.4%。甚至有些省份农田价值去年升值了20%之后,加拿大一些经济专家对此表示担心,认为这可能是危机形成的前兆。

这个统计数字是全国范围内,投资农地是否升值要看区域和地方,也要看购买农地的意图和愿望。并不是所有的农地投资上涨幅度都会这么高,与当地农地的底价和用途有着密不可分的关系。

就我本人投资BC省和萨省农地相比较,就有着很大差别。5年前我在BC省的米森(Mission)投资了10英亩农地,这里紧靠美国,有雪山有湖泊,离温哥华2个小时车程,是一个风景优美的休闲度假区。40万加元的购买价格,现在挂牌出售也只是46万,除去每年的地产税,投资能够持平已算很不错了。这种面积小、价格高的农地没有投资价值,在加拿大劳动力昂贵情况下请人耕种更不合算,只能做蓝莓等特有水果的种植农场,也有华人做饲养“走地鸡”的养殖场。温哥华附近有着大量这样的零散小块农地,升值空间一直非常平缓。

也有不少华人朋友在温哥华本地购买的农地几乎不升值,他们购买也只是为了享受城郊的田园生活而已。在温哥华各个城市的边缘部位,都有不少豪宅建在农地上,这些大面积豪宅如果建在城市住宅区里,光每年地产税就要付出一大笔钱来。而建在农地里既园了主人住豪宅的愿望,又不用付大笔的地产税,何乐而不为?已成为一批富人合理避税的一种方式。

其实,投资农地是华人投资项目中最不熟悉也不擅长的领域,因为不管是来自于大陆、香港和台湾的华人移民群体,做农业懂农业甚至学过农业又转行的人都不多。萨省农地的华人投资者,可以说大部分是为了高投资回报而去,也有少数像本人这种喜欢过田园生活,但不管那类投资者大都看好萨省农地稳定的投资回报。

几年前,萨省农地价格相对低廉且升值快,愿意租地耕种的当地农场主也多,对于不熟悉加拿大农业的华人移民来说,不管是出租等着农地升值,还是自己一点点慢慢进入农业做耕种,都是非常合算的一个投资项目。但随着萨省农地升值幅度趋缓,距离远又不易操做管理,仅靠较低的农地出租回报率,已经让越来越多的零散投资者出售退场。留下来的大都是喜欢加拿大乡村生活或愿意做农场主的华人移民,这些人会逐步融入萨省农场主圈子,成为真正的加拿大农场主。个人认为:华人农场主群体不大且增长速度会很慢,由于华人移民的传统观念和生活习惯距离萨省农民较远,特别是年轻一代华人愿做农场主的更少。加上加拿大各地政府的农地保护政策,对外国企业和个人对农地投资有着严格限制,由此,华人不会成为加拿大农地的主要投资者。 

当看到自己投资连年以超过10%的速度升值时,一般人都会认为是件好事情,对于已经拥有农地的农场主和投资者来说,他们是赢家。但对于那些想接手农田的新一代农民来说事情就不妙了,这也是当地农民对华人炒卖农地现象反感的主要原因,因为大部分接盘农地的还是当地农场主群体。

考虑加拿大全国务农人口平均年龄已接近六十岁的现实,今后5年内还会有50%的农地要转手出售。再加上这些准备退休的老农场主中,有75%没有家庭成员接手他们的农场,处于后继无人的实际情况,他们只能选择在市场上出售自己的农地。如果农地按现在速度持续上涨,会使那些想进入农业行业经营农场的新人们,和想继续扩大耕种规模当地农场主面临有心无力的境况,对加拿大农业的发展不利。

分析家们认为:加拿大税法和过去几年世界农产品市场价格明显上升是导致加拿大农地价格迅速上升的主要因素。因为农场主们销售农产品赚钱后会选择把钱用来购买农地,根据加拿大的税法,购买农地属于投资、可以免交或少缴纳税款。同时近年来,加拿大农场主的收益随着全球农产品价格上涨及连年粮食大丰收而持续增高,也导致投资农地扩大生产规模的热情高涨。

如果不是加拿大各省的法律规定只有加拿大人才能拥有农地,外国投资者会大规模的进入加拿大农地市场,当然也包括来自中国大陆的投资者。这样会把加拿大的农地价格推得更高,可外国投资者的投资游动性很强,进入和撤退都会非常迅速。对国家最基础的农业行业也意味着很大风险,农业是关乎国计民生的大事,每个国家的政府都会给与充分的保护和限制,加拿大政府也不例外。

虽然加拿大农业的业内人士,估计加拿大的农地价格已高得严重脱离了应有价值,但仍一些专家仍然认为加拿大农地还会继续升值,只是升值幅度不会象过去几年那么大而已。本人也持这种观点,因为加拿大特别是萨省的农地价格,对比加拿大周边省份和其他国家的农地价格仍然不高。联合国的研究显示,随着世界人口增加和生活水平提高,今后20年世界农作物产量要加倍才能满足世界人口的需要。人类生活的需求从长远来说也是促使农地进一步升值的重要因素,因此,土地资源的稀缺性会造成全球农地的价格上涨。

何况加拿大有着稳定的社会人文环境,良好的生态农业资源,高度机械化耕种的基础条件,让加拿大农业具备了相当充足的发展空间和实力。期望有更多的华人年轻一代能够投身到农业行业里来,这是一个充满诱惑的传统行业又是一个新兴的朝阳产业。投资加拿大农地,脚踏实地的做好加拿大农场主,相信农场主在今后会成为一个相当诱人的职业。

也许就在不久的将来!

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